O que influencia o valor de um imóvel

Na avaliação, esses fatores não são somados como em uma receita. Eles são usados para comparar o imóvel avaliado com imóveis semelhantes do mercado e ajustar as diferenças.

Localização

• região, quadra ou condomínio e sua reputação no mercado;
• acesso a transporte, comércio, escolas e serviços;
• vizinhança, ruído, vista e segurança percebida.

A localização costuma ser o fator de maior peso, e é também o que não se consegue mudar depois.

Características do imóvel

• Área: privativa, construída ou do terreno, conforme o tipo.
• Distribuição: quartos, suítes, banheiros, varanda, dependência, funcionalidade da planta.
• Vagas de garagem: quantidade, cobertura e vinculação à unidade.
• Andar e posição em apartamentos; frente, topografia e formato em casas e lotes.

Padrão e conservação

• padrão construtivo e de acabamento;
• idade aparente e estado de conservação;
• reformas recentes e qualidade da execução.

Reforma valoriza quando o mercado reconhece o resultado. Nem todo gasto volta integralmente no preço.

Prédio, condomínio e lazer

• elevador, portaria, fachada e manutenção do prédio;
• área de lazer e valor da taxa condominial;
• infraestrutura e gestão, no caso de condomínios horizontais.

Documentação

• escritura registrada e matrícula em nome do proprietário;
• averbação da construção e das ampliações;
• situação fundiária, especialmente em condomínios em regularização.

Pendências documentais costumam reduzir a liquidez: menos compradores aceitam o risco, e o financiamento pode ficar mais difícil. Veja imóvel sem matrícula e benfeitorias não averbadas.

Momento de mercado

Oferta, demanda, crédito e juros mudam o valor ao longo do tempo. Por isso toda avaliação tem uma data de referência. Veja data de referência.

O que não costuma influenciar como se imagina

• Valor venal do IPTU: tem outra finalidade (veja a diferença).
• Quanto o proprietário pagou ou investiu: o mercado não paga pelo custo, e sim pelo que valoriza hoje.
• Preço pedido em anúncios: mostra expectativa, e não necessariamente negócio.
• Móveis e objetos: em regra não integram o valor do imóvel, salvo planejados e itens incorporados, conforme o caso.