Valor venal e valor de mercado são a mesma coisa?

É muito comum ouvir “o imóvel vale o que está no IPTU”. Na maioria das vezes, isso não é verdade, e usar esse número em uma venda, partilha ou inventário pode causar prejuízo a alguém.

O que é valor venal

O Código Tributário Nacional diz que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel (art. 33). Na prática, esse valor é apurado pela administração tributária com critérios gerais, aplicados em massa a milhares de imóveis, com base em plantas de valores e características cadastrais. É um instrumento de cobrança de imposto, não uma avaliação individual.

Por isso, o valor venal pode estar:

• abaixo do mercado, especialmente em regiões que se valorizaram ou em imóveis reformados;
• acima do mercado, em imóveis depreciados ou em regiões que perderam atratividade;
• desatualizado, quando o cadastro não reflete ampliações ou alterações.

E no ITBI?

Para o ITBI, o CTN também fala em valor venal (art. 38). A Lei Complementar 227/2026 incluiu no CTN a definição de que, para esse imposto, valor venal é o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado (art. 38, § 1º).

Antes disso, o STJ já havia firmado, no Tema 1.113 (REsp 1.937.821), que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, que não está vinculada à base do IPTU. O STJ também firmou que o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o mercado, só podendo ser afastado pelo fisco em processo administrativo próprio, e que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com valor de referência fixado unilateralmente.

A aplicação dessas regras ao caso concreto depende da legislação local e deve ser orientada por advogado ou contador.

O que é valor de mercado

É o valor mais provável pelo qual o imóvel seria negociado em determinada data, entre partes que conhecem o mercado e sem pressão para fechar o negócio. É o valor que a avaliação técnica busca, com pesquisa de comparáveis, características do imóvel e data de referência.

Onde a confusão causa problema

• Venda: usar o valor do IPTU como preço pode fazer o proprietário vender barato.
• Partilha e inventário: herdeiros que recebem imóveis diferentes, avaliados pelo IPTU, podem sair com quinhões desiguais.
• Divórcio: quem fica com o imóvel pelo valor venal pode ter vantagem indevida sobre o outro.
• Planejamento patrimonial: decisões baseadas em valores fiscais distorcem a comparação entre bens.

Resumo

Para saber o valor de mercado do seu imóvel, veja parecer técnico de avaliação.