Parecer técnico de avaliação de imóvel em Brasília

Quem procura um parecer de avaliação normalmente precisa de uma coisa objetiva: um valor de mercado defensável, com método e assinatura de um profissional identificado. O documento serve para decisões familiares, negociações, inventários, divórcios e diversas situações em que o valor do imóvel precisa sair do campo da opinião.

O que a norma diz sobre o PTAM

A Lei 6.530/1978, que regulamenta a profissão de corretor de imóveis, permite ao corretor opinar quanto à comercialização imobiliária (art. 3º). Com base nisso, o COFECI editou a Resolução 1.066/2007, que define o PTAM como o documento elaborado por corretor de imóveis em que se apresenta, com base em critérios técnicos, análise de mercado para determinar o valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente.

A mesma resolução lista os requisitos mínimos do parecer:

• identificação do solicitante;
• objetivo (finalidade) do parecer;
• identificação e caracterização do imóvel, incluindo proprietário, matrícula e localização;
• indicação da metodologia utilizada;
• valor resultante e sua data de referência;
• identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador.

O Ato Normativo COFECI 001/2011, que substituiu o Ato Normativo 001/2008, detalha o modelo mínimo: pesquisa de imóveis comparáveis com indicação das fontes, homogeneização da amostra, relatório fotográfico da vistoria e anexos como a certidão de matrícula.

Quem assina o PTAM deste site

Os pareceres são elaborados e assinados por Daniel Ferreira, corretor de imóveis (CRECI-DF 12.668), inscrito no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários (CNAI 27.316) e administrador (CRA-DF 31.440), com atuação no mercado de Brasília desde 2007. A inscrição no CNAI é opcional, mas permite afixar o selo certificador do COFECI, que confirma que o avaliador está regularmente cadastrado. Veja mais em o que é o CNAI.

Quando o PTAM costuma ser o documento adequado

O PTAM é indicado quando a pergunta principal é quanto o imóvel vale no mercado em determinada data. Situações comuns:

• avaliação para inventário e partilha entre herdeiros;
• avaliação para divórcio e dissolução de união estável;
• definição do preço de venda ou conferência antes da compra;
• valor de aluguel e negociações de reajuste;
• partilha entre coproprietários e compra da parte de um familiar;
• organização patrimonial de famílias e empresas.

Em processos judiciais, o PTAM pode instruir pedidos e manifestações. A necessidade de perícia e a escolha do perito cabem ao juiz, conforme o Código de Processo Civil.

Quando pode ser necessário outro documento

Há casos em que a finalidade pede um laudo de engenharia, elaborado por engenheiro habilitado, com a ABNT NBR 14653 aplicada conforme o caso e ART quando aplicável. Isso acontece, por exemplo, quando a instituição financeira ou seguradora define esse requisito, quando o contrato ou o edital exige, ou quando a questão envolve patologias construtivas e custos de reprodução de benfeitorias complexas.

Nesses casos, informamos antes da contratação e o trabalho é conduzido por engenheiro habilitado, responsável pelo respectivo laudo. A comparação completa está em PTAM ou laudo de engenharia.

Como o PTAM é elaborado

1. Conversa inicial: finalidade, tipo de imóvel, localização e documentos disponíveis.
2. Definição do escopo: confirmamos se o PTAM atende à finalidade e apresentamos a proposta.
3. Vistoria: levantamento das características, estado de conservação e registro fotográfico.
4. Pesquisa de mercado: coleta de imóveis comparáveis, com fontes identificadas.
5. Tratamento dos dados: homogeneização da amostra para tornar os comparáveis equivalentes ao imóvel avaliado.
6. Parecer: valor de mercado com data de referência, metodologia, fundamentação e anexos.

O detalhamento de cada etapa está em como funciona a avaliação imobiliária.

O que você recebe

• documento com a finalidade declarada e a data de referência do valor;
• caracterização do imóvel e relatório fotográfico;
• amostra de comparáveis com as fontes indicadas;
• memória do tratamento dos dados e conclusão de valor;
• identificação, registros e assinatura do avaliador;
• esclarecimentos após a entrega sobre o conteúdo do parecer.

Informações para pedir o orçamento

No primeiro contato basta informar o tipo de imóvel, a região, a finalidade e se existe prazo definido (audiência, cartório, banco). Documentos como matrícula e IPTU são solicitados depois, se o trabalho for contratado. Veja a lista em documentos necessários para avaliação.