Conteúdos sobre avaliação de imóveis
Guias escritos para responder às dúvidas mais comuns de quem precisa avaliar um imóvel, com base nas normas do COFECI, na legislação federal e na prática do mercado do Distrito Federal.
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O que é PTAM
PTAM é a sigla de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, o documento em que o corretor de imóveis determina o valor de comercialização de um imóvel com base em critérios técnicos e análise de mercado.
PTAM ou laudo de engenharia
PTAM e laudo de engenharia podem concluir o valor de um imóvel, mas têm bases profissionais, responsabilidades e usos diferentes. A escolha depende da finalidade e das exigências de quem vai receber o documento.
Quem pode avaliar um imóvel
Três categorias profissionais têm previsão legal para avaliar imóveis, cada uma com sua base e seu tipo de documento. Saber a diferença evita contratar um trabalho que depois não é aceito.
O que é CNAI
O CNAI é o Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários, mantido pelo COFECI. Ele reúne corretores de imóveis habilitados a emitir PTAM com selo certificador.
Como funciona a avaliação
Uma avaliação técnica segue etapas bem definidas: entender a finalidade, vistoriar o imóvel, pesquisar o mercado, tratar os dados e documentar a conclusão. O prazo depende de cada uma dessas etapas.
Quanto custa a avaliação
O preço de uma avaliação depende do trabalho envolvido: tipo de documento, complexidade do imóvel, finalidade, número de imóveis e prazo. Por isso o orçamento é feito depois de entender o caso.
Valor venal x valor de mercado
Não. O valor venal usado no IPTU é definido pela administração tributária para cobrar imposto. O valor de mercado é o preço provável em uma negociação normal. Os dois podem ficar muito distantes.
Avaliação x opinião de preço
Opinião de preço é uma estimativa rápida, sem método documentado. Avaliação técnica é um documento com finalidade, data de referência, dados de mercado, método e responsável identificado. A diferença aparece quando o valor precisa ser defendido.
Documentos necessários
Nenhum documento é necessário para o primeiro contato. Depois da contratação, os documentos ajudam a identificar corretamente o imóvel e sua situação. A lista varia conforme o tipo de imóvel e a finalidade.
O que influencia o valor
O valor de um imóvel é resultado de muitos fatores ao mesmo tempo. Alguns são óbvios, como localização e área. Outros só aparecem para quem compara imóveis todos os dias, como posição solar, liquidez e situação documental.
Data de referência e validade
Uma avaliação não tem um prazo de validade fixo definido em lei para todos os casos. Ela indica o valor em uma data de referência. Com o tempo, o mercado e o imóvel mudam, e pode ser necessário atualizar.
Imóvel sem matrícula
Sim. Imóveis sem matrícula individual, sem escritura ou negociados por cessão de direitos podem ser avaliados. O parecer precisa descrever a situação, porque ela afeta o valor e a forma de negociar.
Benfeitorias não averbadas
É comum que a área construída real seja maior do que a registrada. A avaliação descreve o que existe e o que está averbado, e considera como o mercado trata essa diferença.