Imóvel sem matrícula ou com cessão de direitos pode ser avaliado?

No Distrito Federal, é comum encontrar imóveis que não têm matrícula individual em nome de quem os ocupa. Isso acontece em condomínios horizontais em regularização, em áreas públicas com ocupação consolidada, em imóveis vendidos por contrato sem escritura e em heranças que nunca foram formalizadas.

Pode ser avaliado?

Sim. A avaliação determina o valor de mercado do direito que existe de fato, na situação em que ele se encontra. O que muda é o que o parecer precisa descrever:

• que tipo de documento o ocupante tem (cessão de direitos, contrato particular, recibo, termo de ocupação, processo de regularização);
• se existe matrícula da área maior ou do condomínio;
• o estágio de regularização informado e verificado;
• as limitações que essa situação impõe.

A Resolução COFECI 1.066/2007 prevê que a caracterização do imóvel no parecer traga o número da matrícula. Quando não há matrícula individual, essa ausência é informada, junto com a localização detalhada e o documento existente.

Como a situação documental afeta o valor

• Liquidez menor: menos compradores aceitam imóveis sem escritura.
• Financiamento limitado: bancos costumam exigir matrícula regular para aceitar o imóvel em garantia.
• Custos futuros: a regularização pode envolver pagamento ao poder público, taxas e escrituras.
• Risco jurídico: depende da origem e da cadeia de documentos.

O mercado incorpora esses fatores no preço. Por isso, comparar um imóvel com cessão de direitos a imóveis escriturados, sem ajustes, leva a erro.

Situações frequentes

• Condomínio em regularização: veja casa em condomínio horizontal.
• Inventário de imóvel com cessão de direitos: o direito também integra o espólio e precisa de valor. Veja inventário.
• Venda entre particulares: o comprador quer saber quanto pagar considerando a situação; o vendedor quer saber o que pedir.

O que a avaliação não faz

A avaliação não regulariza o imóvel nem atesta a validade dos documentos. A análise jurídica da cadeia de títulos e dos caminhos de regularização deve ser feita por advogado ou profissional especializado.