O que é PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica)

Definição

A Resolução COFECI 1.066/2007 define o PTAM como o documento elaborado por corretor de imóveis no qual é apresentada, com base em critérios técnicos, análise de mercado com vistas à determinação do valor de comercialização de um imóvel, judicial ou extrajudicialmente (art. 4º).

O fundamento legal é o art. 3º da Lei 6.530/1978, que atribui ao corretor de imóveis a intermediação na compra, venda, permuta e locação e permite que ele opine quanto à comercialização imobiliária.

Quem pode elaborar

• Todo corretor de imóveis pessoa física regularmente inscrito no CRECI, em todo o território nacional, independentemente de inscrição secundária (art. 6º).
• Pessoas jurídicas inscritas no CRECI podem patrocinar a elaboração, desde que o parecer seja chancelado por corretor pessoa física.
• A inscrição no CNAI é opcional (art. 1º, parágrafo único). Quem é inscrito pode usar o selo certificador do COFECI. Veja o que é o CNAI.

Requisitos mínimos

Segundo a resolução (art. 5º), o PTAM deve conter:

1. identificação do solicitante;
2. objetivo do parecer;
3. identificação e caracterização do imóvel;
4. indicação da metodologia utilizada;
5. valor resultante e sua data de referência;
6. identificação, breve currículo e assinatura do corretor avaliador.

A caracterização inclui a identificação do proprietário, o número da matrícula e o endereço completo ou a descrição detalhada da localização. A descrição deve trazer medidas e área, benfeitorias, contexto da vizinhança e infraestrutura, aproveitamento econômico e data da vistoria. A resolução recomenda anexar mapa de localização, certidão atualizada da matrícula e relatório fotográfico.

O Ato Normativo COFECI 001/2011 acrescenta o modelo mínimo para os inscritos no CNAI, com pesquisa de comparáveis pelo método comparativo direto de dados de mercado, identificação das fontes e homogeneização da amostra.

Para que o PTAM é usado

Nas situações em que a pergunta principal é o valor de mercado:

• venda e compra;
• definição de aluguel;
• inventário, partilha e divórcio;
• negociação entre familiares ou sócios;
• organização patrimonial;
• processos judiciais em que o valor de mercado é a questão.

Limites do PTAM

• Não é vistoria de engenharia. Não diagnostica vícios construtivos nem estrutura.
• Não é auditoria jurídica. Descreve a situação documental, mas não substitui a análise de um advogado.
• Pode não atender a exigências específicas. Bancos, seguradoras, editais e alguns juízos podem exigir laudo de engenharia. Veja PTAM ou laudo de engenharia.

Arquivamento

O corretor avaliador deve manter cópias do PTAM e dos documentos vinculados em arquivo por cinco anos, para apresentação ao Conselho Regional se solicitado (art. 12).

Se você precisa de um PTAM no Distrito Federal, veja PTAM em Brasília.