Esta página trata de casas em lotes urbanos com matrícula própria, como as de Lago Sul, Lago Norte, Park Way, Guará, Taguatinga e outras regiões. Casas em condomínios horizontais, muito comuns no DF, têm particularidades próprias e estão em casa em condomínio.
O que compõe o valor de uma casa
- Terreno: área, formato, frente, topografia, posição na quadra e o que as normas urbanísticas permitem construir.
- Construção: área, padrão construtivo, idade aparente, estado de conservação e funcionalidade da planta.
- Benfeitorias: piscina, área de lazer, edícula, muros e paisagismo.
- Localização: rua, vizinhança, acesso e serviços próximos.
- Documentação: averbação da construção, “habite-se” e correspondência entre a área real e a registrada.
Métodos usados
O caminho preferencial é a comparação direta com casas semelhantes da mesma região. Quando não há casas suficientemente parecidas, o avaliador pode separar o valor do terreno (com base em lotes comparáveis) do valor da construção, considerando padrão e depreciação. A escolha é indicada e justificada no parecer.
Quando a finalidade exige cálculo técnico de custo de reprodução da construção, análise de patologias ou outro requisito de engenharia, o trabalho é realizado por engenheiro habilitado, com ART quando aplicável.
Construções não averbadas
No DF, é frequente encontrar casas ampliadas sem averbação na matrícula. Isso não impede a avaliação, mas precisa ser descrito, porque pode afetar a venda, o financiamento e a partilha. Veja benfeitorias não averbadas.
Regiões com casas
O perfil muda muito entre regiões: lotes grandes e casas de alto padrão no Lago Sul, casas em lotes menores e uso misto em Taguatinga, e condomínios horizontais no Jardim Botânico.
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Dúvidas frequentes sobre este tema
A área construída que está no IPTU é a que vale?
Nem sempre. É comum que a área real seja diferente da área cadastrada ou averbada. A vistoria registra a situação encontrada e o parecer descreve eventuais diferenças.
Piscina e área gourmet aumentam o valor na mesma proporção do que custaram?
Nem sempre. O mercado paga pelo que valoriza no imóvel, o que pode ser mais ou menos do que o custo da obra. Por isso a avaliação usa comparáveis, e não apenas custo.
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