Resposta rápida
- Revisional
- Sem acordo, locador ou locatário pode pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço de mercado (Lei 8.245/1991, art. 19).
- Renovatória
- Em locações comerciais que cumprem os requisitos do art. 51, o locatário pode pedir a renovação. O locador pode contestar alegando que a proposta não atende ao valor locativo real (art. 72, II).
- Onde a avaliação entra
- Na negociação prévia, na petição inicial (que deve indicar o valor pretendido) e no acompanhamento da perícia como assistente técnico.
Em contratos longos, é comum que o aluguel se afaste do mercado. O índice de reajuste pode subir mais ou menos que os aluguéis da região, e a região pode se valorizar ou perder atratividade. A Lei 8.245/1991 prevê instrumentos para corrigir isso.
Ação revisional
Não havendo acordo, locador ou locatário pode pedir a revisão judicial do aluguel após três anos de vigência do contrato ou do último acordo, para ajustá-lo ao preço de mercado (art. 19). O art. 68 regula o procedimento: a petição inicial deve indicar o valor pretendido, e o juiz pode fixar um aluguel provisório com base nos elementos apresentados.
Isso significa que a parte precisa chegar ao processo com um valor fundamentado. Um parecer técnico de mercado é a forma mais comum de sustentar esse valor.
Ação renovatória
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário tem direito à renovação do contrato quando cumpridos cumulativamente os requisitos do art. 51: contrato escrito e com prazo determinado, prazo mínimo (ou soma de prazos ininterruptos) de cinco anos e exploração do mesmo ramo por pelo menos três anos.
Na contestação, o locador pode alegar, entre outros pontos, que a proposta do locatário não atende ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida pelo locatário ao ponto (art. 72, II). Mais uma vez, a discussão é sobre valor de mercado.
Como atuamos
- Antes do processo: parecer de valor locativo para embasar uma negociação. Muitas revisões terminam em acordo quando as duas partes enxergam os mesmos dados.
- Na inicial ou na contestação: parecer técnico que fundamenta o valor pretendido.
- Durante a perícia: assistência técnica, com quesitos e parecer sobre o laudo do perito. Veja assistência técnica.
O que analisamos
- comparáveis de locação da mesma região e tipologia, com fontes;
- características do imóvel na data de referência;
- para imóveis comerciais: localização, visibilidade, frente, fluxo e adequação ao uso;
- benfeitorias e quem as realizou, quando isso for relevante para a discussão.
Informe no primeiro contato se já existe ação, qual o prazo e quem é a parte que contrata (locador ou locatário).
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Dúvidas frequentes sobre este tema
O juiz pode fixar um aluguel provisório?
Sim. Na revisional, o juiz pode fixar aluguel provisório com base nos elementos apresentados, dentro dos limites do art. 68 da Lei 8.245/1991. Um parecer técnico bem fundamentado ajuda nesse momento.
Na renovatória, a valorização trazida pelo meu negócio entra no aluguel?
O art. 72, II, fala no valor locativo real na época da renovação, excluída a valorização trazida pelo locatário ao ponto ou lugar. A aplicação ao caso concreto deve ser discutida com o advogado.
Fontes consultadas
Conteúdo informativo. Não substitui a análise do caso concreto nem orientação jurídica específica.
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